Las reparaciones locativas son los arreglos menores que corresponden al arrendatario para devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, como cambiar un vidrio roto, arreglar una cerradura dañada por mal uso o destapar un desagüe obstruido por residuos. Las reparaciones por desgaste del tiempo, defectos de construcción o daños estructurales le corresponden al propietario.
Saber la diferencia evita discusiones al momento de un daño o al entregar el inmueble. En esta guía te explicamos qué dice la ley colombiana y te damos ejemplos concretos, sobre todo de plomería y humedad, que son los casos más frecuentes.
Aviso: este contenido es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado. Revisa siempre lo que dice tu contrato de arrendamiento.
¿Qué son las reparaciones locativas según la ley?
El artículo 1998 del Código Civil establece que el arrendatario está obligado a las reparaciones locativas, y las define como las que, según la costumbre, corresponden a los arrendatarios, junto con los deterioros que suelen producirse por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como daños en paredes, desagües o vidrios rotos. eltiempo
En pocas palabras: si el daño lo causó el uso descuidado de quien vive en el inmueble, la reparación es locativa y la paga el arrendatario.
¿Qué dice la ley colombiana sobre quién paga?
Las reglas principales están en el Código Civil y en la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana:
- El propietario entrega el inmueble en buen estado. Según la Ley 820 de 2003, el arrendatario tiene derecho a recibir el inmueble en buen estado de servicio, seguridad y sanidad. eltiempo
- El arrendatario repara lo que daña. El artículo 9 de la Ley 820 de 2003 indica que, si el arrendatario causa un daño por mal uso, como romper un vidrio o forzar una puerta, debe hacer oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. eltiempo
- El desgaste no es culpa del arrendatario. El artículo 2028 del Código Civil señala que el arrendatario no responde por los deterioros causados por el paso del tiempo, la fuerza mayor, el caso fortuito, la mala calidad del edificio, su antigüedad, la naturaleza del suelo o defectos de construcción. eltiempo
- Las reparaciones necesarias son del propietario. Con base en el artículo 1985 del Código Civil, las reparaciones necesarias distintas de las locativas corresponden al arrendador. habitatbogota
- Si una reparación impide usar parte del inmueble. El artículo 1986 del Código Civil establece que el arrendatario debe permitir las reparaciones aunque le impidan usar una parte del inmueble, pero tiene derecho a que se le rebaje el arriendo en proporción. eltiempo
Tabla: ¿quién paga cada reparación?
Estos son casos frecuentes. La respuesta final siempre depende de la causa del daño y de lo que diga el contrato.
| Situación | ¿Quién paga generalmente? | Por qué |
|---|---|---|
| Vidrio roto por un golpe | Arrendatario | Daño por uso del inquilino |
| Cerradura dañada por forzarla | Arrendatario | Mal uso |
| Desagüe tapado por grasa, pelo u objetos | Arrendatario | Obstrucción causada por el uso diario |
| Sanitario dañado por arrojar objetos | Arrendatario | Mal uso |
| Tubería rota por antigüedad o corrosión | Propietario | Desgaste por el tiempo |
| Fuga oculta por defecto de instalación | Propietario | Defecto de construcción |
| Humedad por gotera en la cubierta | Propietario | Daño estructural, no causado por el uso |
| Daño por un sismo o un evento fortuito | Propietario | Fuerza mayor o caso fortuito |
| Calentador dañado por antigüedad | Propietario | Desgaste normal |
| Calentador dañado por mala manipulación | Arrendatario | Mal uso |
| Pintura al entregar | Depende | Del estado en que se recibió y del contrato; el desgaste normal no es responsabilidad del inquilino |
Reparaciones locativas, necesarias y mejoras: la diferencia
- Reparaciones locativas: arreglos menores por el uso del inquilino. Las paga el arrendatario.
- Reparaciones necesarias (no locativas): las indispensables para que el inmueble siga siendo habitable, como una tubería principal rota o una cubierta con filtraciones. Las paga el propietario.
- Mejoras: cambios que aumentan el valor del inmueble pero no son indispensables, como remodelar una cocina. Se rigen por lo que acuerden las partes.
¿Qué hacer si hay un daño de plomería en un inmueble arrendado?
Los daños de plomería son los que más discusiones generan, porque muchas veces la causa no se ve: ¿la tubería se rompió por antigüedad o por mal uso? Sigue estos pasos:
- Avisa por escrito al propietario o a la inmobiliaria apenas notes el daño (fuga, humedad, desagüe tapado o factura de agua muy alta).
- Evita que el daño empeore: cierra el registro si hay una fuga visible.
- Pide un diagnóstico técnico. Una inspección con cámara de tuberías o una detección de fugas con geófono muestra el origen del daño. Esa evidencia ayuda a definir con claridad quién debe pagar.
- Acuerden la reparación con base en el diagnóstico y en el contrato.
- Si no hay acuerdo, ambas partes pueden acudir a un centro de conciliación o a una Casa de Justicia, donde les indicarán cómo proceder en su caso. eltiempo
Consejos al entregar el inmueble
- Compara el estado actual con el inventario o acta de entrega que firmaste al recibirlo.
- Haz las reparaciones locativas pendientes antes de la entrega: vidrios, cerraduras, sifones, empaques de grifería dañados por el uso.
- Toma fotos y videos del estado del inmueble el día de la entrega.
- Si hubo daños por desgaste natural, déjalo por escrito para que no se te cobren.
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Preguntas frecuentes sobre reparaciones locativas
¿Qué son las reparaciones locativas?
Son los arreglos menores que corresponden al arrendatario por daños causados con el uso del inmueble, como vidrios rotos, cerraduras dañadas por mal uso o desagües tapados por residuos. Su objetivo es devolver el inmueble en el estado en que se recibió.
¿Quién paga las reparaciones locativas en Colombia?
El arrendatario. El Código Civil colombiano establece que el inquilino está obligado a las reparaciones locativas, salvo cuando el daño proviene del paso del tiempo, la fuerza mayor o defectos de construcción.
¿Quién paga una tubería rota en un apartamento arrendado?
Depende de la causa. Si la tubería se rompió por antigüedad, corrosión o un defecto de instalación, la paga el propietario. Si se dañó por mal uso del inquilino, la paga el arrendatario. Un diagnóstico técnico ayuda a establecer la causa.
¿El arrendatario debe pintar el inmueble al entregarlo?
Depende del estado en que lo recibió y de lo que diga el contrato. El desgaste normal por el uso y el paso del tiempo no es responsabilidad del arrendatario, pero los daños causados por él sí.
¿Quién paga una humedad en un inmueble arrendado?
Si la humedad viene de una gotera, una filtración de la cubierta o una tubería deteriorada, generalmente la paga el propietario, porque es una reparación necesaria. Si la causó el inquilino, por ejemplo por un desagüe tapado por mal uso, la paga el arrendatario.
¿Qué hago si el propietario no quiere hacer una reparación necesaria?
Comunícalo por escrito y conserva la evidencia del daño. Si no hay acuerdo, puedes acudir a un centro de conciliación o a una Casa de Justicia para buscar una solución.